穆拉省外国买家房产估值与尽职调查
Muğla Eksper（Muğla Gayrimenkul Ekspertizlik ve Danışmanlık A.Ş.）为在博德鲁姆、费特希耶、马尔马里斯、达特恰、达拉曼、奥尔塔贾、柯伊杰伊兹、门泰谢及穆拉省其他地区购房的外国公民提供服务。我们提供独立估值与尽职调查；在法规要求出具官方报告的情形下（入籍及部分其他交易），我们与经授权的估值公司协调办理。
- 15 年行业经验
- SPK 持牌估值师
- RICS APC 候选人
- 穆拉省多地设有办公室
外国人在土耳其购房是否必须提供估值报告？
一般情况下不需要。以入籍为目的的购房必须提供报告；适用特别规定的部分交易也可能需要。
根据截至发布日有效的土耳其土地登记和地籍总局（TKGM）通函，涉及外国人的交易无需提供估值报告，但以取得土耳其国籍为目的的交易除外（TKGM 第 2024/4 号通函，2026 年 9 月修订版）。
- 此前要求所有涉外买卖均须提供报告的规定（第 2019/1 号通函）已于 2024 年 6 月 13 日废止。
- 这一规定同样适用于外国人向土耳其卖方购房、外国人之间的买卖，以及外国卖方将房产出售给土耳其公民的情形。
- 部分其他土地登记业务另有专门规定，可能需要提供报告。是否适用于您的情况，将由办理交易的土地登记处（Tapu）告知。
即使无需提供报告，许多买家仍会在签约前委托进行独立估值。
A — 独立房产估值与尽职调查
本服务为自愿性质，由买家本人委托，帮助您在做出决定前充分了解所购房产。本报告不是土地登记所需的官方报告，在法规要求官方报告的情形下也不能替代。
我们核查的内容
- 市场价值：依据国际估值准则（IVS）及可获得的资料，估算房产于估值日的市场价值。
- 地契（Tapu）：所有权及份额、抵押、登记注记和限制。
- 规划状况：地块在城市规划中的用途及建筑指标，必要时包括海岸线和林地限制。
- 建筑文件：建筑许可证和使用许可证（iskân），以及建筑物与批准方案是否相符。
- 现场勘查：房产状况、交通条件、周边环境，以及与文件不符的明显之处。
您将获得
一份书面报告，说明核查内容、查阅的文件、估值结论及工作局限。如有需要，报告可用英文出具，工作范围和费用需事先约定。
B — 入籍估值与官方报告协调
官方报告由谁出具
在需要提供报告的情形下（以入籍为目的的购房及适用特别规定的部分交易），报告须通过土地登记估值系统（TADEBİS），由经土耳其资本市场委员会（SPK）授权的估值公司出具。该公司须为土耳其估值专家协会（TDUB）的有效会员，并已在 TADEBİS 注册（TKGM 第 2024/2 号通函）。自 2026 年 9 月起，任何此类经 SPK 授权的公司均可出具入籍相关报告。
Muğla Eksper 不是经授权的估值公司，不以自身名义出具此类报告。我们为您准备材料、讲解 Web Tapu 的操作步骤，并与经授权的估值公司协调。如该公司将工作委派给我们，则由我们持有 SPK 执照的估值师进行现场勘查和估值。报告始终以经授权公司的名义出具和签署。
申请流程
以入籍为目的的估值报告，办理流程如下：
- 申请人：由房产所有权人（通常为卖方）通过土地登记的 Web Tapu 门户，选择"以入籍为目的的估值报告申请"提交。公司所有的房产由其授权代表申请；共有房产只需其中一位共有人申请即可。
- 选择估值公司：由申请人自行选择，或由系统自动指派。
- 费用：费用金额及缴费期限通过短信或电子邮件通知。缴费前不会指派公司，逾期未缴的申请将被取消。
- 报告：估值公司勘查房产后，将电子签名的报告发送至土地登记系统。报告至少由三人签署：负责估值师、审核人和估值师。
购房入籍：截至发布日的主要规定
- 投资门槛：自 2022 年 6 月 13 日起签订的买卖合同或买卖预约合同（satış vaadi），最低投资额为 40 万美元。此前的购房适用交易日期当时有效的门槛和规定。
- 金额核验：官方契据中的售价与相关银行转账须分别达到门槛。这一点由金额确定文件（TTB，Tutar Tespit Belgesi）确认；TTB 作为估值报告的附件，通过土地登记估值系统（TADEBİS）生成，并发送至土地登记系统。纸质 TTB 不予受理。
- 外汇：外币须出售给土耳其境内的银行，并由银行将购汇凭证发送至土地登记处。
- 三年承诺：买家承诺三年内不出售该房产，该承诺将在地契上注记。
- 符合条件的房产：一般为分层所有权（kat mülkiyeti）下的独立单元，或建有已取得使用许可证（yapı kullanma izni / iskân）的永久性建筑的地块。无建筑的地块、农业用地和分时度假产权等不在范围之内，部分曾经转让的房产也被排除。
- 例外情形：卖方为公共机构或市政府时，通常不要求 TTB。卖方为房地产投资公司（Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı，GYO）时同样不要求 TTB，而是由该公司提交在公开信息披露平台（KAP）上发布、且日期早于地契交易的估值报告，或通过 Web Tapu/TADEBİS 申请新的报告。
- 契税：TTB 所载金额对土地登记税费的计算不具约束力。
- 决定机关：土地登记大区局签发不动产投资认定证明（Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi，TYTB）；国籍决定由主管机关作出。
| 文件 | 期限 | 说明 |
|---|---|---|
| 用于土地登记业务的估值报告 | 12 个月 | 若登记信息发生影响价值的变更，无论是否在期限内，均须重新出具报告。 |
| TTB 至提交交易申请 | 最长 12 个月 | 超过 12 个月的，须更新所依据的估值报告。 |
上述规定会不时调整。每笔交易前，请以现行官方文本及土地登记处的意见为准。
不作保证。我们不保证报告或 TTB 被受理、交易得以完成或获得国籍。上述决定均由主管机关作出。
外国人可以在土耳其购买房产吗？
可以，但须遵守第 2644 号《土地登记法》第 35 条的限制：
- 国籍：买家须为其国民获准在土耳其购置房产的国家的公民。该国家名单由总统确定，并可能调整。
- 面积限制：外国自然人在土耳其全境最多可购置 30 公顷土地；外国人持有的土地总面积不得超过所在县私有土地的 10%。
- 未建设土地：购买无建筑土地的买家须在两年内取得建设项目批准。
- 军事区和安全区：存在相关限制，土地登记处在办理交易时依据自身记录进行核查。
经授权的估值公司与 SPK 持牌估值师有何区别
| 经授权的估值公司 | SPK 持牌估值师 | |
|---|---|---|
| 定义 | 经 SPK 授权在资本市场从事估值业务的公司 | 持有不动产估值执照的个人 |
| 出具土地登记／入籍官方报告 | 可以，以公司名义通过 TADEBİS 出具 | 不能以个人名义出具；须在经授权公司内执业，并代表公司签署报告。 |
| Muğla Eksper | 咨询公司 | 我们的创始人 Yaşar Kırdar 个人持有 SPK 执照（编号 404057），并为 RICS APC 候选人（编号 6840553） |
购房通常需要的文件
本清单仅供参考，依据土地登记部门面向外国人发布的指南整理。所需文件以预约办理时土地登记处的确认为准。
- 身份证明：买家护照或本国身份证件，必要时附翻译件。
- 身份信息申报表：外国人办理土地登记申请时填写并签署，附近期照片一张（6 × 4 厘米，六个月内拍摄）。
- 外国人识别号码：如买家尚无此号码，土地登记处将在申请时为其办理。
- 宣誓翻译：如有一方不懂土耳其语，办理时须有宣誓翻译在场。
- 代理人：如委托代理人办理，须提供授权委托书或其他授权文件。
- 房产文件：地契（如有），以及建筑物有效的强制地震保险保单。部分市政府还要求提供房产评定价值证明（emlak rayiç değeri）。
- 估值报告：仅在需要时提供——以入籍为目的的购房（连同 TTB），或适用特别规定的交易。
- 入籍交易：外汇出售及转账的银行凭证。
覆盖穆拉全省的现场勘查
穆拉省幅员辽阔，沿海与内陆市场差异显著。解读地契、城市规划以及海岸线和林地限制时，熟悉当地情况尤为重要。凭借 15 年行业经验，我们从以下网点安排全省范围的现场勘查：
联系我们
请告知房产所在地区、房产类型，以及您需要独立估值（服务 A），还是入籍或其他官方报告方面的协助（服务 B）。开始工作前，我们会说明工作范围和费用。
电子邮箱： info@muglaeksper.com.tr
在约定工作范围之前，请勿发送护照复印件或其他个人文件。个人数据依据我们的 KVKK 告知书（土耳其语） 处理。
常见问题
外国人购房必须提供估值报告吗？
一般情况下不需要。根据截至发布日有效的土地登记通函，以取得土耳其国籍为目的的购房必须提供报告；其他交易仅在有特别规定时才需要。当然，您仍可委托独立估值，作为自身决策的参考。
你们能为我的入籍申请出具官方报告吗？
不能。官方报告由经 SPK 授权的估值公司通过土地登记系统出具。我们负责准备材料并与授权公司协调；如该公司将工作委派给我们，则由我们的 SPK 持牌估值师进行勘查和估值。
在 Web Tapu 上由谁提交申请——买家还是卖家？
由房产所有权人（通常为卖方）提交。我们可以向买卖双方讲解每一个步骤。
估值报告的有效期是多久？
截至发布日，估值报告可在土地登记业务中使用 12 个月；TTB 与提交交易申请之间的间隔不得超过 12 个月。若登记信息发生影响价值的变更，须重新出具报告。
你们保证能获得国籍吗？
不保证。资格认定和国籍决定均由主管机关作出。
最后更新：2026 年 10 月 31 日。本页面仅供一般参考，不构成法律意见。法规可能变化，任何交易前请向土地登记处及 Web Tapu 核实。以土耳其语官方文本为准。