تقييم العقارات والفحص النافي للجهالة للمشترين الأجانب في موغلا
تعمل شركة Muğla Eksper مع المواطنين الأجانب الذين يشترون عقارات في بودروم وفتحية ومرمريس وداتشا ودالامان وأورتاجا وكويجغيز ومنتشه وسائر مناطق ولاية موغلا. نقدّم خدمة التقييم المستقل والفحص النافي للجهالة. وحين يُشترط تقرير رسمي — لأغراض الجنسية وفي بعض المعاملات الأخرى — ننسّق الإجراءات مع شركات التقييم المرخّصة.
- خبرة 15 عاماً في القطاع
- خبير تقييم مرخّص من SPK
- مرشّح لعضوية RICS (APC)
- مكاتب في أنحاء موغلا
هل يُشترط تقرير تقييم عند شراء الأجنبي لعقار في تركيا؟
ليس كقاعدة عامة؛ إذ يُشترط التقرير في الشراء بغرض الحصول على الجنسية، وقد يُطلب في بعض المعاملات التي تخضع لأحكام خاصة.
وفقاً لتعاميم المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) السارية في تاريخ النشر، لا يُشترط تقرير التقييم في المعاملات التي يكون أحد أطرافها أجنبياً، باستثناء المعاملات التي تهدف إلى الحصول على الجنسية التركية (تعميم TKGM رقم 2024/4 بصيغته المعدّلة في سبتمبر 2026).
- أُلغيت القاعدة السابقة التي كانت تشترط تقريراً في كل عملية بيع يكون أحد أطرافها أجنبياً (التعميم رقم 2019/1) بتاريخ 13 يونيو 2024.
- ينطبق ذلك على شراء الأجنبي من بائع تركي، وعلى البيع بين الأجانب، وعلى بيع الأجنبي عقاره لمواطن تركي.
- لبعض معاملات السجل العقاري الأخرى أحكامها الخاصة، وقد يُطلب فيها تقرير. وستُعلمك مديرية الطابو المختصة إن كان ذلك ينطبق على حالتك.
وحتى حين لا يكون التقرير شرطاً، يطلب كثير من المشترين تقييماً مستقلاً قبل التوقيع.
خدمتان منفصلتان
التقييم العقاري المستقل والفحص النافي للجهالة
خدمة اختيارية يطلبها المشتري قبل دفع العربون أو التوقيع في الطابو: القيمة السوقية، وسند الملكية، والوضع التنظيمي، ووثائق البناء، والمعاينة الميدانية.
التفاصيل ←تقييم الجنسية وتنسيق التقرير الرسمي
للشراء بغرض الحصول على الجنسية وللمعاملات الأخرى التي يشترط فيها القانون تقريراً رسمياً. تصدر هذه التقارير عن شركات تقييم مرخّصة من SPK، ونعمل معها شريكاً محلياً.
التفاصيل ←أ — التقييم العقاري المستقل والفحص النافي للجهالة
هذه الخدمة اختيارية ويطلبها المشتري بنفسه، وتساعدك على فهم ما تشتريه قبل الالتزام. وهي ليست تقريراً رسمياً للسجل العقاري، ولا تحلّ محلّه حيث يشترطه القانون.
ما الذي نفحصه
- القيمة السوقية: تقدير القيمة السوقية للعقار في تاريخ التقييم وفق معايير التقييم الدولية (IVS) والبيانات المتاحة.
- سند الملكية (الطابو): الملكية والحصص والرهون والقيود والإشارات المسجّلة.
- الوضع التنظيمي: الاستخدام المحدّد للقطعة في مخطط التنظيم وحقوق البناء، وقيود الشريط الساحلي أو الغابات عند الاقتضاء.
- وثائق البناء: رخصة البناء ورخصة الإشغال (iskân)، ومدى مطابقة المبنى للمشروع المعتمد ظاهرياً.
- المعاينة الميدانية: حالة العقار والوصول إليه ومحيطه، وأي اختلافات ظاهرة عن الوثائق.
ما الذي تحصل عليه
تقرير مكتوب يبيّن ما جرى فحصه والوثائق التي اطّلعنا عليها والقيمة التي توصّلنا إليها وحدود العمل. ويمكن عند الطلب إعداد التقرير باللغة الإنجليزية، على أن يُتّفق مسبقاً على نطاق العمل والأتعاب.
ب — تقييم الجنسية وتنسيق التقرير الرسمي
من يُصدر التقرير الرسمي
حين يُشترط التقرير — في الشراء بغرض الجنسية وفي بعض المعاملات التي تخضع لأحكام خاصة — يصدر عبر نظام التقييم التابع للسجل العقاري (TADEBİS) عن شركات تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية (SPK). ويجب أن تكون الشركة عضواً فاعلاً في جمعية خبراء التقييم في تركيا (TDUB) ومسجّلة في TADEBİS (تعميم TKGM رقم 2024/2). ومنذ سبتمبر 2026 يجوز أن تُعِدّ تقارير الجنسية أيّ شركة من هذه الشركات المرخّصة من SPK.
شركة Muğla Eksper ليست شركة تقييم مرخّصة، ولا تُصدر هذه التقارير باسمها. نحن نُعدّ ملفك ونشرح خطوات نظام Web Tapu وننسّق مع شركة تقييم مرخّصة. وإذا كلّفتنا تلك الشركة بالعمل، يتولّى خبيرنا المرخّص من SPK المعاينة الميدانية وأعمال التقييم. ويصدر التقرير ويُوقَّع دائماً باسم الشركة المرخّصة.
كيف يُقدَّم الطلب
بالنسبة لتقرير الجنسية، تسير الإجراءات على النحو التالي:
- مقدّم الطلب: مالك العقار (البائع عادةً) عبر بوابة Web Tapu التابعة للسجل العقاري، باختيار طلب التقييم لأغراض الجنسية. وفي حالة الشركات يقدّمه الممثل المفوَّض، وفي الملكية المشتركة يكفي طلب أحد الشركاء.
- اختيار الشركة: يختار مقدّم الطلب شركة التقييم أو يعيّنها النظام تلقائياً.
- الرسوم: يُرسَل مبلغ الرسوم ومهلة الدفع برسالة نصية أو بريد إلكتروني. ولا تُعيَّن أي شركة قبل الدفع، وتُلغى الطلبات غير المدفوعة.
- التقرير: تعاين الشركة العقار وترسل التقرير موقّعاً إلكترونياً إلى نظام السجل العقاري. ويوقّعه ثلاثة أشخاص على الأقل: خبير التقييم المسؤول والمراجع وخبير التقييم.
الجنسية عن طريق التملّك العقاري: أهم القواعد في تاريخ النشر
- الحد الأدنى: لعقود البيع أو الوعد بالبيع (satış vaadi) المبرمة اعتباراً من 13 يونيو 2022، يبلغ الحد الأدنى للاستثمار 400,000 دولار أمريكي. أما عمليات التملّك السابقة فتخضع للحدود والقواعد التي كانت سارية في تاريخها.
- التحقق من المبلغ: يجب أن يستوفي كلٌّ من سعر البيع الوارد في السند الرسمي والتحويلات المصرفية المرتبطة به الحدَّ الأدنى. ويُثبَت ذلك بـوثيقة تحديد المبلغ (TTB — Tutar Tespit Belgesi) التي تُعدّ ملحقاً بتقرير التقييم عبر نظام التقييم التابع للسجل العقاري (TADEBİS) وتُرسَل إلى نظام السجل العقاري. ولا تُقبل الوثائق الورقية.
- العملة: تُباع العملة الأجنبية لمصرف في تركيا، ويرسل المصرف وثيقة شراء العملة إلى مديرية الطابو.
- التعهّد لمدة ثلاث سنوات: يتعهّد المشتري بعدم بيع العقار مدة ثلاث سنوات، ويُدوَّن هذا التعهّد في سجل الطابو.
- العقارات المؤهّلة: عموماً وحدة مستقلة خاضعة لنظام ملكية الطوابق (kat mülkiyeti)، أو قطعة أرض عليها مبنى دائم حاصل على رخصة إشغال (yapı kullanma izni / iskân). ومن المستثنيات الأراضي غير المبنية والأراضي الزراعية وعقارات التملّك بالمشاركة الزمنية، إضافة إلى بعض العقارات التي سبق نقل ملكيتها.
- الاستثناءات: إذا كان البائع جهة عامة أو بلدية فلا تُشترط وثيقة TTB عادةً. وإذا كان البائع شركة استثمار عقاري (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – GYO) فلا تُشترط وثيقة TTB كذلك، وإنما تقدّم الشركة تقرير تقييم منشوراً على منصة الإفصاح العام (KAP) ومؤرَّخاً قبل معاملة الطابو، أو يُطلب تقرير جديد عبر Web Tapu/TADEBİS.
- رسوم الطابو: المبلغ الوارد في TTB غير ملزم لاحتساب رسوم الطابو.
- الجهة المختصة بالقرار: تُصدر المديرية الإقليمية للطابو شهادة إثبات الاستثمار العقاري (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi – TYTB)، أمّا قرار الجنسية فتتّخذه الجهات المختصة.
| الوثيقة | المدة | ملاحظة |
|---|---|---|
| تقرير التقييم المستخدم في معاملات الطابو | 12 شهراً | أيّ تغيير في السجل العقاري يؤثّر في القيمة يستلزم تقريراً جديداً بصرف النظر عن المدة. |
| من TTB إلى تقديم طلب المعاملة | 12 شهراً كحدّ أقصى | بعد انقضاء 12 شهراً يجب تجديد التقرير الأساسي. |
تتغيّر هذه القواعد من حين لآخر، فيُرجى التحقق منها في النصوص الرسمية السارية ولدى مديرية الطابو قبل كل معاملة.
لا ضمانات. لا نضمن قبول التقرير أو وثيقة TTB، ولا إتمام المعاملة، ولا منح الجنسية؛ فهذه القرارات من اختصاص الجهات المعنية.
هل يمكن للأجانب شراء العقارات في تركيا؟
نعم، ضمن الحدود الواردة في المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644:
- الجنسية: يجب أن يكون المشتري من مواطني دولة يُسمح لمواطنيها بتملّك العقارات في تركيا. ويحدّد رئيس الجمهورية قائمة هذه الدول، وقد تتغيّر.
- حدود المساحة: يجوز للشخص الأجنبي تملّك ما يصل إلى 30 هكتاراً في عموم تركيا، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب مجتمعةً 10% من الأراضي المملوكة ملكية خاصة في المنطقة.
- الأراضي غير المبنية: يجب على مشتري الأرض غير المبنية الحصول على اعتماد مشروع البناء خلال سنتين.
- المناطق العسكرية ومناطق الأمن: تُطبَّق قيود، ويتحقّق منها السجل العقاري من واقع سجلاته أثناء المعاملة.
شركة التقييم المرخّصة وخبير التقييم المرخّص من SPK: ما الفرق؟
| شركة التقييم المرخّصة | خبير التقييم المرخّص من SPK | |
|---|---|---|
| التعريف | شركة مرخّصة من SPK لممارسة التقييم في أسواق المال | شخص طبيعي يحمل رخصة تقييم العقارات |
| التقارير الرسمية للسجل العقاري / الجنسية | نعم، باسم الشركة وعبر TADEBİS | لا، ليس باسمه الشخصي؛ يعمل ضمن شركة مرخّصة ويوقّع نيابةً عنها. |
| Muğla Eksper | شركة استشارية | يحمل مؤسّسنا ياشار كيردار (Yaşar Kırdar) شخصياً رخصة SPK رقم 404057، وهو مرشّح لعضوية RICS ضمن برنامج APC (رقم 6840553) |
الوثائق المطلوبة عادةً لإتمام الشراء
هذه القائمة للاسترشاد فقط، وهي مبنيّة على الإرشادات المنشورة من السجل العقاري للأجانب. وتؤكّد مديرية الطابو الوثائق المطلوبة بدقّة عند حجز الموعد.
- إثبات الهوية: جواز سفر المشتري أو بطاقة هويته الوطنية، مع ترجمة عند الحاجة.
- استمارة إقرار بيانات الهوية: يملؤها الأجانب ويوقّعونها عند التقدّم بطلبات الطابو، مع صورة شخصية حديثة واحدة (6 × 4 سم، ملتقطة خلال الأشهر الستة الأخيرة).
- الرقم التعريفي للأجانب: إن لم يكن لدى المشتري رقم، تتولّى مديرية الطابو استخراجه أثناء الطلب.
- مترجم محلّف: يُشترط حضوره في الموعد إذا كان أحد الأطراف لا يتحدّث التركية.
- الوكيل: عند التصرّف عبر وكيل، تُقدَّم الوكالة أو وثيقة التفويض.
- العقار: سند الملكية إن وُجد، ووثيقة تأمين إلزامي سارية ضد الزلازل للمباني. وتطلب بعض البلديات أيضاً شهادة القيمة المقدّرة للعقار (emlak rayiç değeri).
- تقرير التقييم: فقط حين يُشترط — في الشراء بغرض الجنسية (مع وثيقة TTB) أو في معاملة تخضع لأحكام خاصة.
- معاملات الجنسية: المستندات المصرفية الخاصة ببيع العملة والتحويلات.
معاينات ميدانية في أنحاء موغلا
موغلا ولاية واسعة تتباين فيها أسواق الساحل عن أسواق الداخل تبايناً كبيراً، وتُعدّ المعرفة المحلية مهمّة عند قراءة سند الملكية ومخطط التنظيم وقيود الشريط الساحلي والغابات. وبفضل خبرة 15 عاماً في القطاع، ننظّم المعاينات في أنحاء الولاية انطلاقاً من:
تواصل معنا
أخبرنا بالمنطقة ونوع العقار، وهل تحتاج إلى تقييم مستقل (الخدمة أ) أم إلى دعم في تقرير الجنسية أو تقرير رسمي آخر (الخدمة ب). وسنوضّح لك نطاق العمل والأتعاب قبل البدء.
البريد الإلكتروني: info@muglaeksper.com.tr
يُرجى عدم إرسال نسخ من جواز السفر أو أي وثائق شخصية أخرى قبل الاتفاق على نطاق العمل. وتُعالَج البيانات الشخصية وفق إشعار KVKK الخاص بنا (باللغة التركية).
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى تقرير تقييم لشراء عقار بصفتي أجنبياً؟
ليس كقاعدة عامة. فوفقاً لتعاميم السجل العقاري السارية في تاريخ النشر، يُشترط التقرير في الشراء بغرض الحصول على الجنسية التركية، أما في المعاملات الأخرى فلا يُشترط إلا حيث توجد أحكام خاصة. ومع ذلك يمكنك طلب تقييم مستقل لدعم قرارك.
هل يمكنكم إصدار التقرير الرسمي لطلب الجنسية الخاص بي؟
لا. تصدر التقارير الرسمية عن شركات تقييم مرخّصة من SPK عبر نظام السجل العقاري. نحن نُعدّ ملفك وننسّق مع شركة مرخّصة، وإذا كلّفتنا تلك الشركة بالعمل نتولّى المعاينة والتقييم عبر خبيرنا المرخّص من SPK.
من يقدّم الطلب عبر Web Tapu: المشتري أم البائع؟
يقدّمه مالك العقار، وهو البائع عادةً. ويمكننا شرح كل خطوة للطرفين.
ما مدة صلاحية تقرير التقييم؟
في تاريخ النشر، يمكن استخدام تقرير التقييم في معاملات الطابو مدة 12 شهراً، ولا يجوز أن تتجاوز المدة بين وثيقة TTB وتقديم طلب المعاملة 12 شهراً. وأيّ تغيير في السجل العقاري يؤثّر في القيمة يستلزم تقريراً جديداً.
هل تضمنون الحصول على الجنسية؟
لا. قرارات الأهلية ومنح الجنسية من اختصاص الجهات المعنية.
آخر تحديث: 31 أكتوبر 2026. هذه الصفحة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تُعدّ استشارة قانونية. تتغيّر الأنظمة، فيُرجى التحقق لدى السجل العقاري وعبر نظام Web Tapu قبل أي معاملة. والعبرة بالنصوص الرسمية باللغة التركية.