Оценка и проверка недвижимости для иностранных покупателей в Мугле
Muğla Eksper (Muğla Gayrimenkul Ekspertizlik ve Danışmanlık A.Ş.) работает с иностранными гражданами, покупающими недвижимость в Бодруме, Фетхие, Мармарисе, Датче, Даламане, Ортадже, Кёйджегизе, Ментеше и других районах провинции Мугла. Мы проводим независимую оценку и проверку объекта. Если по закону требуется официальный отчёт — для получения гражданства и в ряде других сделок, — мы организуем процесс совместно с уполномоченными оценочными компаниями.
- 15 лет опыта в отрасли
- Оценщик с лицензией SPK
- Кандидат RICS (APC)
- Офисы по всей провинции Мугла
Нужен ли отчёт об оценке, если недвижимость покупает иностранец?
Как общее правило — нет. Отчёт обязателен при покупке для получения гражданства и может потребоваться в некоторых сделках, для которых действуют особые правила.
Согласно циркулярам Генеральной дирекции земельного реестра и кадастра Турции (TKGM), действующим на дату публикации, отчёт об оценке не требуется в сделках с участием иностранных граждан, за исключением сделок, направленных на получение турецкого гражданства (циркуляр TKGM № 2024/4 в редакции сентября 2026 года).
- Прежнее правило, по которому отчёт требовался в каждой сделке с участием иностранца (циркуляр № 2019/1), отменено 13 июня 2024 года.
- Это касается и покупки иностранцем у турецкого продавца, и сделок между иностранцами, и продажи иностранцем недвижимости гражданину Турции.
- Для некоторых других регистрационных действий установлены собственные правила, и отчёт может потребоваться. Об этом сообщит управление земельного реестра (Tapu), где оформляется сделка.
Даже когда отчёт не обязателен, многие покупатели заказывают независимую оценку до подписания сделки.
Две отдельные услуги
Независимая оценка и проверка недвижимости
По желанию покупателя, до внесения задатка или подписания в Tapu: рыночная стоимость, право собственности, градостроительный статус, документы на здание и осмотр на месте.
Подробнее →Оценка для гражданства и координация официального отчёта
Для покупки с целью получения гражданства и других сделок, в которых закон требует официальный отчёт. Такие отчёты выдают оценочные компании, уполномоченные SPK; мы работаем с ними как местный партнёр.
Подробнее →A — Независимая оценка и проверка недвижимости
Эта услуга не является обязательной и заказывается вами как покупателем. Она помогает понять, что именно вы покупаете, до принятия окончательного решения. Это не официальный отчёт для земельного реестра, и он не заменяет такой отчёт там, где его требует закон.
Что мы проверяем
- Рыночная стоимость: оценка рыночной стоимости объекта на дату оценки на основе Международных стандартов оценки (МСО/IVS) и доступных данных.
- Право собственности (Tapu): собственники и доли, ипотеки, записи и ограничения в реестре.
- Градостроительный статус: назначение участка по плану застройки, допустимые параметры строительства, при необходимости — ограничения прибрежной и лесной зоны.
- Документы на здание: разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию (iskân), а также соответствие здания утверждённому проекту.
- Осмотр на месте: состояние объекта, подъезд, окружение и видимые расхождения с документами.
Что вы получаете
Письменный отчёт: что было проверено, какие документы изучены, вывод о стоимости и ограничения выполненной работы. По запросу отчёт может быть подготовлен на английском языке; объём работ и стоимость согласуются заранее.
B — Оценка для гражданства и координация официального отчёта
Кто выдаёт официальный отчёт
Если отчёт требуется — при покупке для получения гражданства или в отдельных сделках с особыми правилами, — его выдают через систему оценки земельного реестра (TADEBİS) оценочные компании, уполномоченные Советом по рынкам капитала Турции (SPK). Компания должна быть действующим членом Ассоциации оценщиков Турции (TDUB) и зарегистрирована в TADEBİS (циркуляр TKGM № 2024/2). С сентября 2026 года отчёты для целей гражданства может готовить любая такая компания, уполномоченная SPK.
Muğla Eksper не является уполномоченной оценочной компанией и не выдаёт такие отчёты от своего имени. Мы готовим ваш пакет документов, объясняем шаги в системе Web Tapu и координируем работу с уполномоченной оценочной компанией. Если эта компания поручает работу нам, осмотр объекта и оценку проводит наш эксперт с лицензией SPK. Отчёт всегда выдаётся и подписывается от имени уполномоченной компании.
Как подаётся заявка
Для отчёта в целях получения гражданства порядок следующий:
- Кто подаёт заявку: собственник объекта (как правило, продавец) через портал земельного реестра Web Tapu, выбрав запрос оценки для целей гражданства. За компанию заявку подаёт её уполномоченный представитель; при долевой собственности достаточно заявки одного из совладельцев.
- Выбор компании: оценочную компанию выбирает заявитель либо её автоматически назначает система.
- Оплата: сумма и срок оплаты приходят по SMS или электронной почте. Компания назначается только после оплаты; неоплаченные заявки аннулируются.
- Отчёт: компания осматривает объект и направляет отчёт с электронной подписью в систему земельного реестра. Отчёт подписывают не менее трёх специалистов: ответственный оценщик, контролёр и оценщик.
Гражданство через покупку недвижимости: основные правила на дату публикации
- Пороговая сумма: для договоров купли-продажи или предварительных договоров (satış vaadi), заключённых начиная с 13 июня 2022 года, минимальная сумма инвестиций составляет 400 000 долларов США. На более ранние приобретения распространяются пороговые суммы и правила, действовавшие на дату сделки.
- Проверка суммы: цена продажи в официальном акте и связанные банковские переводы должны каждый в отдельности соответствовать пороговой сумме. Это подтверждается Документом об определении суммы (TTB — Tutar Tespit Belgesi), который оформляется как приложение к отчёту об оценке в системе оценки земельного реестра (TADEBİS) и передаётся в систему земельного реестра. Бумажные TTB не принимаются.
- Валюта: иностранная валюта продаётся банку в Турции, и банк направляет в управление земельного реестра документ о покупке валюты.
- Обязательство на три года: покупатель обязуется не продавать объект в течение трёх лет; это обязательство вносится в запись о праве собственности.
- Подходящие объекты: как правило, самостоятельная единица в режиме кондоминиума (kat mülkiyeti) или участок с капитальным зданием, на которое выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izni / iskân). Участки без построек, сельскохозяйственные земли и таймшеры не подходят; исключены и некоторые ранее отчуждённые объекты.
- Исключения: если продавец — государственный орган или муниципалитет, TTB, как правило, не требуется. Если продавец — инвестиционная компания в сфере недвижимости (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, GYO), TTB также не требуется: вместо него GYO представляет отчёт об оценке, опубликованный на Платформе публичного раскрытия информации (KAP) и составленный до даты регистрации сделки, либо через Web Tapu/TADEBİS запрашивается новый отчёт.
- Пошлина: сумма в TTB не является обязательной базой для расчёта регистрационной пошлины.
- Кто принимает решение: региональная дирекция земельного реестра выдаёт Свидетельство об инвестициях в недвижимость (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, TYTB); решение о гражданстве принимают компетентные органы.
| Документ | Срок | Примечание |
|---|---|---|
| Отчёт об оценке для регистрационных действий | 12 месяцев | При изменении данных реестра, влияющем на стоимость, нужен новый отчёт независимо от срока. |
| TTB → подача заявки на сделку | не более 12 месяцев | По истечении 12 месяцев базовый отчёт подлежит обновлению. |
Эти правила периодически меняются. Перед каждой сделкой сверяйтесь с действующими официальными текстами и управлением земельного реестра.
Без гарантий. Мы не гарантируем принятие отчёта или TTB, завершение сделки или получение гражданства. Эти решения принимают компетентные органы.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?
Да, в пределах ограничений статьи 35 Закона о земельном реестре № 2644:
- Гражданство покупателя: покупатель должен быть гражданином страны, гражданам которой разрешено приобретать недвижимость в Турции. Перечень стран определяет Президент Турции, и он может меняться.
- Ограничения по площади: одно иностранное физическое лицо может приобрести в Турции не более 30 гектаров; общая доля иностранной собственности не может превышать 10% частных земель района.
- Незастроенные участки: покупатель участка без построек должен в течение двух лет получить утверждение проекта застройки.
- Военные зоны и зоны безопасности: действуют ограничения. Земельный реестр проверяет их по своим данным при оформлении сделки.
Уполномоченная оценочная компания и оценщик с лицензией SPK: в чём разница
| Уполномоченная оценочная компания | Оценщик с лицензией SPK | |
|---|---|---|
| Что это | Компания, уполномоченная SPK на проведение оценки на рынке капитала | Физическое лицо, имеющее лицензию оценщика недвижимости |
| Официальные отчёты для земельного реестра / гражданства | Да, от имени компании, через TADEBİS | Нет, не от своего имени. Работает в составе уполномоченной компании и подписывает отчёт от её имени. |
| Muğla Eksper | Консалтинговая компания | Наш основатель Яшар Кырдар (Yaşar Kırdar) лично имеет лицензию SPK № 404057 и является кандидатом RICS по программе APC (№ 6840553) |
Какие документы обычно нужны для покупки
Список носит ориентировочный характер и основан на опубликованных разъяснениях земельного реестра для иностранцев. Точный перечень подтверждает управление земельного реестра при записи на сделку.
- Удостоверение личности: паспорт или национальное удостоверение покупателя, при необходимости с переводом.
- Форма декларации идентификационных данных: заполняется и подписывается иностранцами при обращении в реестр; к ней прилагается одна фотография (6 × 4 см, сделанная не ранее чем за шесть месяцев).
- Идентификационный номер иностранца: если его нет, управление земельного реестра оформит его при подаче заявки.
- Присяжный переводчик: обязателен на сделке, если одна из сторон не владеет турецким языком.
- Представитель: при действии через представителя — доверенность или иной документ о полномочиях.
- Объект: свидетельство о праве собственности (если имеется) и действующий полис обязательного страхования от землетрясений для зданий. Некоторые муниципалитеты также требуют справку о нормативной (налоговой) стоимости недвижимости (emlak rayiç değeri).
- Отчёт об оценке: только если он требуется — при покупке для получения гражданства (вместе с TTB) или в сделке с особыми правилами.
- Сделки для гражданства: банковские документы о продаже валюты и переводах.
Осмотр объектов по всей провинции Мугла
Мугла — большая провинция с очень разными рынками на побережье и во внутренних районах. При изучении права собственности, плана застройки и ограничений прибрежной и лесной зоны важно знание местной специфики. Имея 15 лет опыта в отрасли, мы организуем осмотры по всей провинции из следующих офисов:
Связаться с нами
Сообщите район, тип недвижимости и что вам нужно: независимая оценка (услуга A) или помощь с отчётом для гражданства либо другим официальным отчётом (услуга B). До начала работы мы объясним объём работ и стоимость.
E-mail: info@muglaeksper.com.tr
Пожалуйста, не присылайте копии паспорта и другие личные документы до согласования объёма работ. Персональные данные обрабатываются в соответствии с нашим уведомлением KVKK (на турецком языке).
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли иностранцу отчёт об оценке для покупки недвижимости?
Как общее правило — нет. Согласно циркулярам земельного реестра, действующим на дату публикации, отчёт обязателен при покупке для получения турецкого гражданства, а в других сделках — только там, где действуют особые правила. При этом вы можете заказать независимую оценку для собственного решения.
Можете ли вы выдать официальный отчёт для моего заявления на гражданство?
Нет. Официальные отчёты выдают оценочные компании, уполномоченные SPK, через систему земельного реестра. Мы готовим документы и координируем работу с уполномоченной компанией. Если она поручает работу нам, осмотр и оценку проводит наш эксперт с лицензией SPK.
Кто подаёт заявку в Web Tapu — покупатель или продавец?
Заявку подаёт собственник объекта, как правило продавец. Мы можем объяснить каждый шаг обеим сторонам.
Как долго можно использовать отчёт об оценке?
На дату публикации отчёт можно использовать в регистрационных действиях в течение 12 месяцев, а между выдачей TTB и подачей заявки на сделку должно пройти не более 12 месяцев. Если данные реестра изменились так, что это влияет на стоимость, нужен новый отчёт.
Гарантируете ли вы получение гражданства?
Нет. Решения о соответствии требованиям и о гражданстве принимают компетентные органы.
Последнее обновление: 31 октября 2026 года. Страница носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство меняется; перед любой сделкой уточняйте информацию в земельном реестре и Web Tapu. Приоритет имеют официальные тексты на турецком языке.